20多萬一套房,燕郊樓市的春天能否再來臨


“用一輛車的錢就能買套房”成為近兩月燕郊某些房產銷售人員的潛臺詞。

從通州出京向東北一路行進,走通燕高速半小時即可到達三河市燕郊鎮。燕郊,一個面積只有108平方千米的河北小鄉鎮,因位于天安門以東30公里的地理優勢,成為“環京第一城”。也因此吸引了一大批“北漂族”與投資客,但在過去近10年中,一直未擺脫漲幅不定的局面。

界面記者實地探訪低價樓盤發現,上述項目位于燕郊北部科學城,需在燕郊再次換乘公交,實際上已經位于高樓鎮。從國科稀土公司公交站下車后,便有福成新項目尚領時代的銷售人員舉著廣告牌上前推銷樓盤:“來看看房嗎,單價6680元起,總價還不到30萬。”

據了解,尚領時代項目位于未來規劃的地鐵平谷線高樓地鐵站附近,宣稱“十幾分鐘到達北京城市副中心”??偣卜譃?棟樓,占地面積3.33萬平方米,總建筑面積約13.3萬平方米。房源最大建筑面積有82平方米,最小36平方米,每層10戶,共21層。該項目于今年年初開建,5月16日正式開盤,大致2022年能完成交房。

界面新聞與銷售人員核算了價格,房源的實際單價會根據樓層、朝向、面積大小來計算,最高折扣能以9折成交,事實上已經少有單價6680的戶型。具體來看,位于13層的36平方米戶型,單價已達8800元,需付首付約15萬,此后十年每月月供僅1400元,而這個價格會因為樓層及付款方式發生改變。

雖然價格誘人,但該項目為40年商住公寓盤,以毛坯房交房,并沒有樣本間所展示的衛生間、臥室隔間,為開間,需業主自己規劃設計隔斷。附近兩個大的商住公寓項目同是如此。更重要的是,周邊生活、交通、商業等配套尚不完善,未來也主要依靠地鐵平谷線,短期內難以提供相應的就業崗位,發展空間有限。

很明顯,當前號稱“燕郊最后一塊價值洼地”的福成尚領時代項目,沿用了福成一貫的低價策略。

圖片來源:王婷婷

打低價牌

界面新聞在鎮上探尋發現,隨處可見福成系的產品,家居、建材、房產等。

據公開資料顯示,福成地產為燕郊本土開發商,包括公寓、商品房住宅,以及商業地產,總規模近850萬平方米。從2004年開始,福成先后在燕郊開發了福成一期至五期、上上城一至五期、上上城二季,上上城三季,上上城青年新城,上上城理想新城,福成尚街等樓盤,項目幾乎占據燕郊的半壁江山,因此福成集團負責人李福成被稱為“燕郊李嘉誠”。

在購房者們早已經接受并習慣了新盤2萬元/平方米以上的單價時,福成去年的項目東尚雅苑在開盤就打出了14300元/平方米起步的價格,項目一經推出,立即燃爆市場。憑借著小戶型、低總價的絕對優勢,該項目開盤幾天就實現了火速清盤。

不過,與70年產權的東尚雅苑不同的是,雖然尚領時代項目同樣熱銷,但并未快速清盤,即使它的單價更低。開盤一個多月以來,1700多套房源仍還剩400余套。銷售人員告訴界面新聞,目前尚領時代所剩的房源多為一居室及東、西向房源,而南向的房源包括二居室已所剩不多,“優勢是這個項目沒有北向的房子,采光都不錯。”

此次,福成以均價7000元/平方米出售尚領時代項目,比毗鄰項目更便宜,銷售人員給的解釋是“福成主要是手上地多,且拿地便宜。”據界面新聞計算,光2019年以來,福成就花了15億,拿下燕郊總計200多畝地。事實上,尚領時代所屬地塊亦是2019年拿得,拿地價格為6萬元/畝左右,放在今天來看,地價便宜了近五成。

福成近年來的低價促銷,很難說沒有緩解資金壓力、實現現金流快速回籠的目的。而低價促銷,隨之而來的也有低品質問題。尤其是在今年多個品牌房企出現資金鏈斷裂,項目爛尾的情況下,期房的交付和品質風險,需要考慮在內。

但不得不說,福成的低價策略,也在一定程度上攪動了燕郊的房產市場。

同樣位于燕郊北部科學城內,與尚領時代相鄰的項目,興達·東都時代單價均價不到1萬/平方米。而于6月15日開盤的宏祥22號鉑寓項目,均價8800元/平方米。

值得一提的是,宏祥22號鉑寓面積最小的房源為20余平方米,可一套房加一萬多精裝交付。“好些人買好幾套,挨著的一排都買了,一種為辦公,一種為投資。”負責該項目的一中介人士介紹道。

數據顯示,進入5月以來,燕郊的新房成交量走出了一個極高的走勢。

5月份,福成的尚領時代成交額領先,項目于5月16日開盤,5月份共成交650套,成交額達2.73億元。三湘印象森林海尚城5月共成交106套,成交額1.9億元,同樣取得了不錯的銷售業績。夏威夷藍灣5月份共實現成交額1.76億,位列第三。區域共計成交1238套,環比上漲71.23%,同比上漲23.3%;

燕郊樓市能否再逢春

燕郊一帶是很多北漂的中轉站,燕郊房價從2015年開始上揚,當時不限購,不限貸,沒有戶口和社保要求,只要有錢付首付,就可以買房。

2016年,隨著“地鐵來了”呼聲的傳入,燕郊樓市迎來了熱潮。從均價幾千到2萬,最高時突破了4萬,買房之人絡繹不絕,當時赫赫有名的中介一條街,每晚燈火通明。

然而,從2017年3月開始,調控連續加碼,限購限貸,燕郊樓市開始逐漸冷清,房價一路下跌,幾乎腰斬,高光不復存在,隨后幾年漲跌幅度不大卻頻繁。

數據顯示,2021年5月燕郊商品住宅量升價跌,成交681套,環比上漲27%,成交均價19622元/平方米,環比下降0.3%。

圖片來源:環京探索

2021年前半年,燕郊樓市的升量與落戶政策放松有些許關系,燕郊放開落戶的政策,讓一些無力在北京買房的家庭開始考慮在此置業。

中原地產首席分析師張大偉對此表示:“環京的房價絕對已經超跌了,特別是燕郊。燕郊的整體市場目前的價格已經處于低位,落戶政策的放松,肯定會帶來一些熱度,燕郊樓市有望見底,但是落戶政策并不能徹底扭轉燕郊市場頹勢,核心還要看交通和信貸。“

新的利好消息來得很快,6月26日,北京軌道交通M22號線河北段工程在燕郊正式開工建設,西起北京市朝陽區東大橋,東至平谷新城,途經北京市朝陽區、通州區、河北省三河市、平谷區,設有燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高樓站4座地下莊地上車站。

地鐵的利好影響著燕郊樓市熱度,前文所述的低價公寓項目尚領時代、宏祥22號鉑寓等,都距離規劃中的高樓地鐵站不到一公里。銷售人員表示,“等過兩年地鐵逐漸建設起來,商圈等也會隨之而起,預計房價可以翻一倍。”

整體而言,目前的燕郊最近有開始升溫的跡象,燕郊新房市場也呈現出修復性增長趨勢,但缺乏基本面支撐的燕郊樓市想要再次恢復熱度仍然存在難度,未來以價換量或成為燕郊樓市的主旋律。

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