以下內容選自【北京房姐】｜粉絲問答

提問：房姐好，本人豐臺小屯路自住房一套，中海御鑫閣一居一套，目前出租，現有子彈500，想購置一套大一點的，可以以孩子名義買，是sfsd，一方面父母來京可以住，孩子大學畢業也可以住，看了天悅一號，您覺得可否買入，該地區是否有發展前景，另外您覺得是中海御鑫閣是否有必要留著，您有推薦的盤嗎？（希望小區環境要好）

回答：中海御鑫閣還可以，基本跑平大盤如果只考慮新盤天悅壹號可以買，新盤有性價比的并不多二手房可以看看城南嘉園，星河城，建邦華府，中海城，這些小區的三居

提問：房姐好，我們四口之家，倆娃已上學。18年底分別以400、460全款購入海淀景王墳、豐臺建邦楓景?，F在想置換，目的是純投資、出租，不自住。貸款方面，有公積金貸款額度50，且是二套貸款。請問現在置換是否合適？賣1套還是賣2套？單價低、面積大、租售比6個點的商住兩用房是否值得投？如何配置比較好？謝謝。

回答：現在置換合適，北京市場宜早不宜遲，未來上漲空間還是蠻大的。賣一套抵押一套最合適，可以看一套800上下的標的。商住說實話不適合長期投資，雖然租金高，但是漲幅太差了。住宅行情一旦來半年的漲幅就足夠了，長周期看租金收益是趕不上住宅增值收益。我的建議是，如果未來你沒有強現金流支撐，或者不想承擔高風險，就選擇租金類產品。否則一律選擇住宅。

提問：房姐好！結婚新證后，北京，還可以或推薦用hp嗎？時間成本、費用成本大概需要多少？

回答：目前JH仍然是最快速有效的買房途徑。目前冷靜期的執行是，結婚同時提出離婚，這樣可以縮短時間。具體冷靜期的一線情況，趟過筆數多了，可能會在星球同步。

提問：您好，新人首問。本人京籍，首套首貸。男方單位存在變動可能，目前在西北旺，未來在西北旺中關村望京之間，本人工作在車公莊，單位穩定。家里在海淀有房，可以不考慮學區，先在五環買房，但等孩子上小學，約十年，是否該搬回城里？目前我們考慮：1買新龍城，但考慮樓齡和周邊環境，不知是否容易跌？十年后換房難。2買春風和院，男方通勤時間較長，但新房更舒適也更保值，3直接和家里人換房，給他們買個房養老，我們住在城里通勤方便，但面積不大，4孩子就在五環上學，5再租幾年房觀察觀察，等待新樓盤或者房價跌。請問您怎么看？有推薦的板塊和樓盤嗎？

回答：1.你們不一定會持有十年，可能在5年左右就會再次換房，擔心房齡問題可以看看10年后的盤。2.十年后孩子才上學，現在暫時忽略上學問題，回龍觀板塊到望京和西北旺通勤距離都還合適，可以重點考慮。3.不知道你們的預算情況，新盤可以看公園悅府和萬象悅府。二手看下國風美唐

提問：房姐您好，新人首問。清華博士后，清華集體戶口，明年出站，意向單位在海淀永豐產業園。剛把老家的房子賣掉，手里現有子彈300。為了3歲小孩落戶和今后幾年自住，想在北京買房，總價500左右的小兩居。同時也希望房子5年后好轉手。請問：（1）西二旗的智學苑、銘科苑；（2）回龍觀的融澤嘉園；（3）朝陽北苑的新街坊，這三個地方哪里比較合適？或者房姐給推薦幾個比較合適的小區，越具體越好，麻煩房姐了。

回答：1.智學苑大塔樓，也是經適房品質一般，好多都有10％的土地出讓金，變相提高首付。銘科苑小區樓齡偏老，只要三棟帶電梯。小區綠化覆蓋率偏低，環境一般；2.融澤嘉園還不錯，如果有合適的標的可以入，回龍觀兩居還建議看看新龍城智慧社美唐或者北京北，自住保值都還行；3.北苑的新街坊這個盤升值不行，長期跑輸大盤；推薦重點看回龍觀板塊

提問：您好，新人提問，還請賜教：家里可用現金150w，硬湊能300多萬現金，工作區域亮馬橋，單身女生，每個月還貸1.6w內可以接受?，F有方案一：首付200w以內買個二手房，關注朝陽公園附近，目前關注了麥子店附近老破兩居、瞰都國際、亮馬水晶、東風嘉園，也看了朝青附近國美第一城等?，F有方案二：家里300多萬全款買個棗營附近老破小一居，或者瞰都國際大開間，幾年后換大房子，賣掉再買不影響sfsd。求問從投資角度，方案一和方案二哪種更合適呢，以及從增值角度來看，重點可以關注哪些小區呢，老樓和較新房怎樣選擇比較合適呢，謝謝！

回答：如果未來幾年能大幅提高首付就建議方案二，可以考慮首城國際、柏林愛樂、炫特區，建議看次新，東三東四90年后公房2居也可以考慮

提問：房姐，現在手頭150左右，北京可以用父母房票，想問問智慧的房姐是在北京的望京或者朝青地段投資一個一居，還是去惠州的臨深圳地區投資，在短期內的收益會更大呢

回答：你好，惠州，不是一塊未被發掘的洼地，反而因為常年不限購，早被開發商和投資客聯合炒作過數輪。房價之所以低，并且極端扁平化，是因為兩個原因?；葜莸姆孔犹嗵?，嚴重供大于求?；葜輼潜P有一個顯著特征，就是大盤、巨盤眾多。從大灣區利好角度，肯定是深港廣三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，臨深的機會，我個人認為東莞比中山惠州大，原因是產業；從房產投資角度，要考慮就不止是這些了，為什么臨深我一直不建議買，原因就在于臨深的土地供應量太大，一手房茫茫多根本賣不完，二手要賣出獲利基本打到骨折；房子不是買便宜，而是買漲，未來深圳的核心區與臨深的價差會越來越大，不要被貧窮限制了想象力。入住率極地的大亞灣鬼城，就是大部分臨深概念樓盤的現狀。首付150萬，正好能入手一套北京的上車盤，建議入手望京。

提問：房姐，有問題請教，最近在賣房，請問房主自薦需要寫嗎？有哪些需要注意的？請指教

回答：如果房子有亮點可以寫上賣房的幾個基本共通原則：1.掛盡可能多的中介，從你知道的大中介，再到環繞片區，小區的精耕中介，包括一些零散的個人中介，老司機。最后再掛中介。最好有2-3個不同的價格，在不同的中介做實驗。2.視情況捯飭一下房子，用心拍一組照片（廣角鏡頭），把優點好好理一遍做成文案，話術。3.中介可以先放出話，成交私下有紅包。根據反應再篩一遍，找到靠譜的中介，維持日常打賞，讓中介理解你的誠意。大頭紅包在成交。這里注意，一定不能告訴大中介，你要急賣。4.盡量集中一個時間約看，再找朋友托看?？捶繒r候你在，觀察看房人。5.如果同小區有朋友，可以掛一個相對高價幫你托高。

提問：房姐，新人首問煩請關注：子彈400左右，已有一套房在林奧嘉園，有100多房貸。目前住在西客站附近，想再買一套房子，短期投資，長期也可以給老人住。請問以下方案那個合適：1.長安街西延長線古城站附近的新盤，比如長安九里、首鋼長安云尚等，單價7萬左右；2.靠近我們在附近買套老破??；3.朝陽青年路、朝陽公園附近買套老公房；4.望京附近買套小戶型；5.上面這些選擇哪個您覺得靠譜？能給幾個小區選項嗎？如果都不可行，您覺得可行的計劃是什么？6.林奧嘉園小區為什么價格那么低，有沒有必要賣出？7.您說的90％以上都是全款買入再抵押，但是抵押jy貸是需要公司貸的，個人貸上限只有100，怎么破？謝謝

回答：1.林奧嘉園小區挺新，但好像是西城區的定向安置房，距離地鐵也有段距離。但沒必要賣，高點的時候也接近7后來有所回落。2.建議選擇方案3或者方案4?？聪蔓愃螆@、華紡易城、珠江羅馬嘉園、大西洋新城3.jyd是需公司，建議找渠道幫助做，自己不好操作

提問：女神好，非京籍，北京2套房，華紡易城北向2居（不滿五）不便賣，朝陽捷座全東向3居，寧波小三居，寧大對面地鐵（明年10月可以突破限售）想賣了朝陽捷座，換大的未來自主，想在4環周圍，目前海淀住公司房，明年租房住，自有兩套房品質差不想住，且沒有教育資源，小朋友要上小學，不知買哪？想買望京覺得潛力無限，北京還要橫盤多久？如抵押大額貸款，繼續橫盤2-3年是不是太受傷？目錢年收入稅后100W未來不看好自身行業，本人房地產行業———

回答：你好，北京未來會不會一直橫盤？一定不會，就算不放松調控，通脹也扛不住啊，再說壓抑太久必有一波行情，只是行情何時到來不能確定?，F在置換合適嗎？當然合適，投資絕跡只有剛需和置換的北京，長期橫盤說明泡沫已經擠干，跌無可跌，房價已是谷底了。深圳，廣州，上海已經相繼上漲，北京不缺購買力，只需要等待政策的放松。事實上北京的重點學區和望京這些熱門板塊都有小行情。在樓市調控期間，成交結構發生了變化，買房要求三年或五年社保，整個城市的新增購買力大幅減少，那剩下哪些人還在買房呢？三類人群：原住民戶口一直在本市的移民社保買了很多年的移民相比新移民，以上三類人群本身大多已經有房，他們買房只是為了滿足改善的需求，所以一座城市一旦限購，購買力主力就會從剛需客轉換成改善客。海淀對非京籍很不友好，現在孩子這么多，海淀的非京籍被調劑的概率很大，小升初一定去渣中，非京籍應該重點考慮在朝陽區上學。嘉銘桐城，東湖灣，澳林春天可以關注。